Você comprou um apartamento na planta, realizando o sonho de todo brasileiro: ter a sua casa própria.
Quando assinou o contrato, os corretores aproveitando sua empolgação, te prometem a entrega da unidade para uma determinada data e você já começa a fazer todo o planejamento: marca casamento, compra os móveis planejados e programa sua vida inteira para a tão sonhada entrega das chaves.
Chega a data combinada, e as chaves não são entregues, e você olha o contrato e começa a ver algumas coisas que os corretores não te contaram e a frustração e o desespero começam a tomar conta. A construtora começa a dar várias desculpas e justificativas pelo atraso, mas nenhuma solução.
Se você está nessa situação ou passou por algo similar quando comprou seu apartamento, este artigo é para você. Vamos explicar as principais informações que lhe são omitidas quando você compra um apartamento na planta e como você pode recuperar o seu prejuízo.
A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES PODE SER PRORROGADA?
Geralmente, quando se compra um apartamento na planta, o consumidor assina um contrato de compra e venda com duas partes. Uma que geralmente é chamada de “quadro resumo” que, como o nome sugere, contém o resumo das informações específicas acordadas com a construtora. E a outra parte que contém as normas contratuais em geral.
Nessas duas partes, há a indicação da data de previsão de entrega.
#DICAIMPORTANTE: Sempre confira se as datas são iguais em ambas as partes do contrato, quando for assinar.
Porém, algo que geralmente o corretor não conta quando o cliente vai assinar o contrato, é que via de regra há uma cláusula de tolerância de 180 dias além do prazo estipulado.
Essa cláusula já foi considerada válida pelo Poder Judiciário brasileiro, e a prorrogação do prazo em até 180 dias é possível, desde que conste em contrato.
Por exemplo: se sua unidade está com previsão de entrega para maio de 2021, e há no contrato a previsão do prazo de tolerância de 180 dias, a entrega das chaves só passa a estar em atraso a partir de novembro de 2021, ou seja, após os 180 dias.
Então, a resposta à pergunta é SIM, a data da entrega das chaves pode ser prorrogada em até 180 dias, desde que haja previsão contratual.
A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM O BANCO ESTÁ DIFERENTE DA QUE ESTÁ NO MEU CONTRATO COM A CONSTRUTORA, QUAL DATA É A VÁLIDA?
Como explicado no tópico anterior, no momento da compra no stand de vendas, o consumidor assina um contrato de compra e venda diretamente com a construtora.
Nos casos em que há financiamento do imóvel junto ao banco (pode ser em qualquer instituição financeira), é importante se atentar também qual é a previsão para entrega da unidade.
Esse contrato, muitas vezes, é assinado alguns meses depois da assinatura do contrato de compra e venda e, algumas construtoras acabam indicando uma data bem diferente para a entrega das chaves, comumente colocando a data para bem além dos 180 dias de tolerância.
Mas por qual razão as construtoras fazem isso?
As construtoras que fazem isso estão tentando se esquivar da cláusula do contrato de financiamento que diz que caso a obra não seja entregue na data prevista, os juros de obras passarão a ser cobrados automaticamente da construtora.
No próximo tópico, explicaremos o que são os juros de obra, mas antes, responderemos à pergunta inicial. Qual data é válida?
O entendimento majoritário do Judiciário é de que a data válida é a do contrato de compra e venda. Acompanhe o raciocínio:
Quando o consumidor vai até o stand de vendas para comprar seu apartamento, ele recebe uma oferta. Essa oferta é determinante para que ele feche negócio ou não. Assim, o que ele precisa saber de mais importante é o preço do apartamento, qual a localização, o andar da unidade adquirida, qual a metragem, quando serão entregues as chaves, o que terá o condomínio e etc.
Fechando o negócio, todo o planejamento do comprador, principalmente financeiro, depende da data prevista para a entrega das chaves da sua unidade. Pois enquanto não ocorrer a efetiva entrega das chaves, serão pagos juros de obra e isso impacta também financeiramente no bolso do consumidor.
Então, feito o planejamento, a expectativa é a data prometida no momento da compra e não a data fixada vários meses depois quando da assinatura do contrato de financiamento junto ao banco.
Por mais que as construtoras aleguem que o que vale é a data do contrato de financiamento, tal argumento não tem sido aceito pelos Tribunais brasileiros.
Mas, falamos aqui de juros de obra, o que é isso e porque tenho que pagar?
JUROS DE OBRA: O QUE SÃO? SE A OBRA ESTIVER ATRASADA, AINDA PRECISO PAGAR?
O apartamento comprado na planta e financiado tem uma particularidade. Até que o apartamento esteja finalizado e entregue para o consumidor, a instituição financeira cobra os chamados juros de obra ou taxa de evolução da obra que, grosso modo, buscam compensar a atualização do valor do imóvel e são uma garantia para a instituição financeira.
Enquanto o consumidor paga os juros de obra, ele não está amortizando sua dívida do financiamento, ou seja, ele só começa a amortizar após a efetiva entrega da unidade.
Por essa razão, há no contrato de financiamento uma cláusula que prevê que, caso a obra não tenha sido entregue dentro do prazo, os juros de obra deixarão de ser automaticamente cobrados do consumidor e passarão a ser cobrados da construtora.
Entendeu então o porquê de a construtora indicar uma data diferente para a instituição financeira? Eles só querem escapar dessa cobrança automática.
Mas o consumidor que está atento aos seus direitos não fica desamparado. É possível pleitear judicialmente que os valores pagos a título de juros de obra, após o atraso na entrega da unidade, sejam ressarcidos devidamente atualizados e acrescidos de juros.
Portanto, esse é o primeiro direito que o consumidor tem quando a obra de seu apartamento está em atraso.
QUAL OUTRA INDENIZAÇÃO POSSO PEDIR SE AINDA NÃO RECEBI AS CHAVES DO MEU APARTAMENTO?
Além do ressarcimento dos juros de obra, outras indenizações serão possíveis.
Primeiramente, é preciso verificar se há no contrato alguma cláusula penal prevendo multa contratual em caso de atraso na entrega da unidade.
Se houver, é possível fazer cumprir essa cláusula com o ingresso de uma ação judicial. Via de regra, essa multa é de 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso.
Assim, se seu imóvel vale R$ 250 mil reais, o comprador poderá pedir R$ 2,5 mil reais para cada mês que a obra está atrasada.
Mas, mesmo que não haja previsão contratual de multa, é possível pedir uma indenização que foi convencionada pelo Judiciário em 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso.
Desse modo, considerando o valor do imóvel do exemplo acima, o consumidor poderá pedir R$ 1.250,00 por mês de atraso.
Mas por qual razão o Judiciário estipulou o valor de 0,5% do valor do imóvel?
Esse percentual é o equivalente à média dos valores dos aluguéis praticados no Brasil, assim, seria como se esse valor compensasse o aluguel pago pelo consumidor durante o tempo de atraso ou o valor que o comprador deixou de lucrar por não ter o imóvel disponível para locação.
Mas e se o consumidor não pretendia alugar o apartamento ou não pagou aluguel durante esse tempo, a indenização de 0,5% ao mês ainda é devida?
A resposta é sim!
DANOS MORAIS, POSSO PEDIR TAMBÉM?
Primeiramente, é importante pontuar que a figura dos danos morais é um tanto quanto controversa no Judiciário brasileiro.
O entendimento majoritário é que para se indenizar por eventual dano moral é necessário comprovar o efetivo abalo moral ou psicológico havido pelo atraso na entrega das chaves.
Obviamente, a expectativa frustrada do consumidor não deve ser ignorada ou desprezada, porém para o Judiciário, na maioria das vezes, o entendimento é de que se trata de aborrecimento cotidiano experimentado pela vida em sociedade.
Para nosso escritório, entendemos que cada situação deve ser analisada individualmente e com muita atenção para que não se faça um pedido sem fundamento, pois não atuamos com base em aventuras jurídicas, mas sempre com embasamento legal para que não haja prejuízo aos nossos clientes.
Portanto, se entende que determinada situação lhe causou um dano moral, explique a situação ao seu advogado de confiança que irá te dar um parecer sobre a possibilidade ou não de uma indenização.
PANDEMIA E PROBLEMAS NA PREFEITURA SÃO JUSTIFICATIVAS ACEITAS PARA O ATRASO?
Algumas construtoras alegam que não conseguiram terminar a obra a tempo em razão de problemas na prefeitura para expedição do habite-se ou outros problemas administrativos.
Recentemente, a maior desculpa usada foi a da pandemia de Covid-19 e as interrupções na obra por sua consequência.
O Judiciário tem aceito essas justificativas?
A resposta é não!
Quando a construtora assume a responsabilidade de construir um empreendimento e comercializar as unidades, ela tem de prever e se prevenir da burocracia dos órgãos administrativos.
Justamente por essa razão é que lhe é permitido prorrogar a entrega da obra em até 180 dias, para compensar essas complicações que existem para expedição de habite-se, alvará de construção e etc.
O risco do negócio é sempre do fornecedor de serviços e jamais pode ser repassado ao consumidor.
Com relação à pandemia, embora tenha servido de justificativa nos últimos anos para os mais diversos tipos de problema, é importante pontuar que a construção civil foi uma das poucas atividades que teve permissão de continuar trabalhando normalmente. Em alguns casos, a evolução das obras foi até maior nesse período.
Mesmo não servindo de justificativa, algumas construtoras colocam cláusulas nos contratos estabelecendo que essas situações podem impactar nas obras e justificar o atraso na entrega das chaves, mas nem mesmo a previsão contratual nesse sentido tem modificado o entendimento do Judiciário.
Principalmente em São Paulo, há uma regra já estabelecida no Tribunal de que esse argumento não deve ser considerado.
Portanto, se a construtora tem alegado tais problemas para não lhe entregar as chaves, procure imediatamente um advogado de sua confiança.
IPTU E CONDOMÍNIO, A PARTIR DE QUANDO TENHO QUE PAGAR?
A construtora não pode lhe cobrar IPTU ou condomínio antes da entrega das chaves. Até lá, a responsabilidade é da construtora.
Porém, é muito comum que mesmo não tendo recebido as chaves e tampouco tendo sido feita a vistoria para a entrega, alguns consumidores recebam cobrança de IPTU e condomínio.
Se essa situação ocorrer, saiba que o pagamento é indevido e, mesmo se você efetuar o pagamento poderá recuperar todos os valores pagos, devidamente atualizados e com juros.
ATÉ QUANTO TEMPO POSSO ENTRAR COM AÇÃO?
Meu apartamento foi entregue com atraso e já estou morando nele há muito tempo, posso ainda entrar com ação?
Você tem até 10 anos, desde o descumprimento contratual, para ingressar com a ação e recuperar todos os valores pagos indevidamente e conseguir a indenização.
Então, mesmo que não tenha buscado seus direitos à época que ocorreu o atraso, pode ser que você ainda tenha direito à indenização.
DICAS GERAIS
Para encerrar, seguem algumas dicas gerais:
· Procure um advogado de sua confiança e que seja especialista no assunto, pois o ingresso da ação de forma errada pode trazer prejuízos ao consumidor;
· Sempre se atente se a data da entrega do imóvel está igual em todas as partes do contrato de compra e venda, se estiver diferente, procure imediatamente um advogado para saber como proceder;
· Confira se seu contrato está assinado pela construtora;
· Se tiver dúvida sobre qualquer cláusula contratual, procure imediatamente um advogado especialista para tirar suas dúvidas. Jamais conclua que não tem direito por estar escrito nas cláusulas do contrato, pois muitas cláusulas podem ser abusivas e derrubadas pelo Judiciário;
· Guarde todos os comprovantes de pagamento;
· Faça sempre reclamações com a construtora por escrito.
Se ficou com alguma dúvida, será um prazer esclarecê-las.
Basta nos procurar em um de nossos canais de contatos ou simplesmente clicar no botão do Whatsapp aqui do lado direito.
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