Muito provavelmente, você já ouviu a expressão contrato de gaveta.
O contrato de gaveta é realizado, na maior parte das vezes, entre as partes que estão fazendo compra e venda de imóveis.
Esse tipo de contrato tem como característica principal as informações sobre as partes, o preço, característica do acordo, no entanto, não é oficializado perante os órgãos públicos, permanecendo de certa forma oculto, ou guardado em uma gaveta, daí a origem do nome.
EXEMPLOS DE CONTRATO DE GAVETA
Uma das situações mais corriqueiras é a venda de um imóvel financiado sem que haja a comunicação para a instituição financeira, sendo transferido o imóvel para terceiro alheio ao contrato de financiamento (comprador), sendo que esse passará a pagar pelas parcelas, enquanto o financiamento continua em nome do vendedor.
Outra situação muito comum, é a compra e venda de um imóvel irregular, ou seja, que não tem escritura ou registro em matrícula no nome do vendedor, e este faz um contrato de gaveta vendendo o imóvel.
POR QUAL MOTIVO ALGUÉM FAZ UM CONTRATO DE GAVETA?
Em primeiro lugar, é importante esclarecer que a compra e venda de um imóvel só pode ser realizada com o registro da matrícula em nome do comprador. Assim, só é dono do imóvel quem o registra.
O registro do imóvel visa atender ao princípio da publicidade, dessa forma, é possível saber quem é o verdadeiro proprietário de qualquer imóvel.
Contudo, sabemos que os custos para o registro de um imóvel são muito altos, razão pela qual algumas pessoas preferem abrir mão desse registro, fazendo assim um contrato de gaveta para comprovar a compra e venda do imóvel.
Na hipótese do primeiro exemplo dado no começo do artigo, quando há um financiamento, muitas vezes o comprador tem dinheiro para pagar as parcelas, mas não tem como comprovar seu rendimento e, consequentemente, não conseguiria a autorização da instituição financeira para transferir o imóvel. Assim, oculta-se do banco a transferência do imóvel por meio de um contrato de gaveta.
O CONTRATO DE GAVETA É ILEGAL?
Num primeiro momento, alguns diriam que se está se fazendo algo oculto, ele é ilegal. Entretanto, não é exatamente assim que o direito brasileiro e o nosso Poder Judiciário têm entendido.
Ainda assim se o contrato de gaveta é feito às escondidas, por óbvio ele não poderá produzir efeitos perante terceiros. Por exemplo, não é possível que o banco financiador do imóvel assuma qualquer responsabilidade por um contrato do qual ele não participou.
Assim, a primeira premissa que temos de ter em mente é de que o contrato de gaveta só produz efeitos entre as partes, e assim tem sido o entendimento dos juízes, nesse quesito.
O Superior Tribunal de Justiça entende que a utilização do contrato de gaveta pode ser legal, podendo ainda haver discussão judicial acerca das obrigações e dos direitos pactuados pelas partes neste contrato.
PODE ENTÃO SER AJUIZADA AÇÃO DE COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO EM UM CONTRATO DE GAVETA DE COMPRA E VENDA?
Sim, é possível!
Ainda no primeiro exemplo, o comprador que assume um financiamento em nome de outrem não poderá ser cobrado pelo banco, pois em teoria o banco só sabe da existência do vendedor cujo financiamento está em seu nome.
No entanto, o contrato de gaveta garantirá que o vendedor cobrado pelo banco, por falta de pagamento das parcelas do financiamento, cobre posteriormente o comprador que deveria ter assumido o pagamento.
PRINCIPAIS RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA
Como é possível perceber, pelo fato de o contrato de gaveta não estar previsto em nossa legislação, sua utilização acarretará alguns riscos.
Primeiramente, é importante destacar que por não se tratar de um documento oficial, sua utilização em eventuais processos judiciais acarretará maiores cuidados e maiores incertezas para a comprovação de que os termos pactuados são válidos e foram feitos de boa-fé.
Outro risco, é que se o comprador ou o vendedor falecerem, poderá haver muitos problemas com relação ao inventário, tendo em vista que o imóvel pode não pertencer de fato ao comprador, podendo os herdeiros do vendedor requisitarem a propriedade do imóvel vendido, digamos, irregularmente.
No caso de compra por meio de contrato de gaveta em que o comprador assume dívida de financiamento, a sua inadimplência poderá acarretar na inscrição do vendedor nos órgãos de proteção ao crédito.
Esses riscos podem ser minimizados adotando-se alguns cuidados. O reconhecimento de firma das assinaturas do contrato, bem como o armazenamento de conversas, mensagens, e-mails ou qualquer outro meio que comprove a transação entre as partes, podendo, assim, afastar eventual alegação de má-fé.
Outrossim, a participação de um advogado de sua confiança é fundamental para que as cláusulas sejam feitas de modo a proteger os interesses de ambas as partes.
E principalmente, a dica mais importante é: fuja dos modelos de internet! As relações contratuais são muito particulares e não é possível adotar um modelo para tudo. Procure um especialista.
Caso você ainda tenha dúvidas, poderá entrar em contato conosco para maiores esclarecimentos, clicando no ícone do Whatsapp do lado direito da página.
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